Luật đất đai 2024 đã có một số thay đổi về quy định chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhằm đảm bảo lợi ích của người dân trong thị trường bất động sản. Hãy tìm hiểu cùng Luật Kiên Trần về vấn đề này trong bài viết dưới đây nhé.
1. Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Theo Luật Đất đai 2024, điều kiện của bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng đều có sự thay đổi
Cụ thể, với bên chuyển nhượng, Luật Đất đai 2024 đã bổ sung điều kiện mới tại Điểm đ, Khoản 1, Điều 45 là quyền sử dụng đất không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định của pháp luật.
Trong đó, các biện pháp khẩn cấp tạm thời có thể kể đến như kê biên tài sản đang tranh chấp, cấm chuyển dịch quyền về tài sản đang tranh chấp, cấm thay đổi hiện trạng tài sản đang tranh chấp, phong tỏa tài sản.
Đối với bên nhận chuyển nhượng, luật mới quy định rõ 3 trường hợp không được nhận chuyển nhượng tại Khoản 8, Điều 45, bao gồm:
- Các trường hợp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất quy định như sau: Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt;
- Cá nhân không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng thì không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở và đất khác trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng đó;
- Tổ chức, cá nhân, cộng đồng dân cư, tổ chức tôn giáo, tổ chức tôn giáo trực thuộc, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài mà pháp luật không cho phép nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất.
2. Đối tượng được chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Thứ nhất, hộ gia đình không còn được nhận chuyển nhượng, cụ thể, tại Khoản 25 Điều 3 quy định hộ gia đình sử dụng đất là những người có quan hệ:
- Hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình;
- Đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất trước ngày 01/8/2024.
Đồng thời, trong các đối tượng người sử dụng đất quy định tại Điều 4 Luật này không còn đối tượng hộ gia đình như hiện nay.
Như vậy, từ ngày 01/8/2024, hộ gia đình không còn được nhận chuyển nhượng do không nằm trong danh sách về người sử dụng đất như trước đây.
Thứ hai, khác với Luật Đất đai 2013, Luật Đất đai 2024 cho phép cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa .
Tuy nhiên doanh nghiệp được nhận quyền nhận chuyển nhượng đất trồng lúa phải có phương án sử dụng đất và được UBND cấp huyện chấp thuận.
Cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa quá hạn mức thì phải thành lập tổ chức kinh tế và có phương án sử dụng đất trồng lúa và được UBND cấp huyện phê duyệt, trừ trường hợp người nhận tặng cho là người thuộc hàng thừa kế.
Thứ ba, người Việt Nam định cư ở nước ngoài có quốc tịch Việt Nam là công dân Việt Nam được thực hiện đầy đủ các quyền, nghĩa vụ liên quan đến đất đai như cá nhân trong nước (khoản 3 Điều 4 Luật Đất đai 2024).
Trong đó có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; nhận quyền sử dụng đất.
Đồng nghĩa với việc người Việt Nam định cư ở nước ngoài có quốc tịch Việt Nam được trực tiếp mua nhà, đất như công dân Việt Nam ở trong nước thay vì bị hạn chế một số quyền như trước kia.
3. Tăng lệ phí trước bạ khi sang tên Sổ đỏ
Hiện nay giá đất để tính lệ phí trước bạ khi sang tên được tính theo giá chuyển nhượng (giá trong hợp đồng cao hơn giá tại bảng giá đất) hoặc theo giá tại bảng giá đất (nếu giá đất tại hợp đồng thấp hơn giá tại bảng giá đất).
Theo quy định Luật Đất đai 2024, từ ngày 1/1/2026 ban hành bảng giá đất mới theo nguyên tắc thị trường và điều chỉnh hàng năm. Điều này đồng nghĩa với giá đất tại bảng giá đất sẽ sát với giá thị trường và không căn cứ theo khung giá tối thiểu, tối đa của Chính phủ như hiện nay. Từ đó giá đất để tính lệ phí trước bạ khi sang tên sổ đỏ sẽ tăng theo.
Trên đây là những ý kiến của Chúng tôi về “Những thay đổi về quy định chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo luật đất đai 2024”. Công ty Luật TNHH Kiên Trần rất vinh hạnh được đồng hành cùng bạn trong việc giải quyết các vấn đề pháp lý. Hãy liên hệ ngay với Chúng tôi để được sử dụng dịch vụ một cách tốt nhất.
Cam kết chất lượng dịch vụ:
Công ty Luật TNHH Kiên Trần hoạt động với phương châm “Nơi gửi giữ niềm tin”, cam kết đảm bảo chất lượng dịch vụ, cụ thể thư sau:
- Đảm bảo thực hiện công việc theo đúng tiến độ đã thỏa thuận, đảm bảo tuân thủ đúng quy định pháp luật, đúng với quy tắc đạo đức và ứng xử của luật sư Việt Nam.
- Đặt quyền lợi khách hàng lên hàng đầu, nỗ lực hết mình để mang đến cho khách hàng chất lượng dịch vụ tốt nhất.
- Bảo mật thông tin mà khách hàng cung cấp, các thông tin liên quan đến khách hàng.
Rất mong được hợp tác lâu dài cùng sự phát triển của Quý Khách hàng.
Trân trọng!
(Người viết: Đỗ Huy Hùng; Ngày viết: 29/08/2024)
--------------------------------------------------
Xem thêm các bài viết liên quan
- Những trường hợp không được sang tên Sổ đỏ theo Luật Đất đai 2024
- Đánh giá tác động của Luật Đất đai 2024 đối với đầu tư nước ngoài tại Việt Nam
- Những điểm mới nổi bật trong Luật Đất đai 2024
